Inversiones en tiempos de Pandemia

Precios que empiezan a caer y rentabilidades en mínimos históricos marcan el presente negro y un futuro muy probablemente peor para invertir. Quizás por desconocimiento o falta de educación financiera, la mayoría de los argentinos consideran que solo existen tres herramientas para canalizar ahorros: Plazos Fijos, Dólares e Inmuebles.

Por:  Daniel  Defant | Corresponsal del Diario el Minuto en Argentina

En la entrada de un invierno que recién comienza y los primeros fríos se comienzan a sentir, la ruleta rusa que gira en torno al tema de inversiones en tiempos de pandemia y en la necesidad de reinventarnos en este mundo nuevo que las circunstancias nos han venido a imponer, somos muchos los que despertamos pensando en el país.

Aun sin saber a ciencia exacta en el lugar que hoy estamos parados somos más que observadores del nuevo orden geopolítico que nos enseña a tener que mirar el bosque más que estar concentrados en los pinos de inversión que por el momento no son muchos y además riesgosos a sabiendas que lo que más necesitamos es liquidez y liquidez rápida por así decir.

En el caso de los inmuebles, muchos de los ahorristas que invierten o han podido invertir en ellos, responden fielmente a algunos viejos dogmas como: “Los ladrillos están ahí y nadie los va a sacar”; “Los inmuebles nunca bajan de precio” o “Invertí seguro, invertí en ladrillos”.

¿Pero es realmente así? ¿Nunca bajan de precio los inmuebles? ¿Es segura la inversión en ladrillos?

En otros países como en los Estados Unidos, existen sitios como Zillow en donde uno puede consultar de manera gratuita los últimos precios en los que se vendió una propiedad (incluso con el detalle de los años en que se concretó la operación), el precio de otras propiedades similares en el barrio, etc…

En Argentina conocer el precio justo de un inmueble es una tarea titánica. Por un lado, muchas veces los vendedores se plantan en un precio que publican por años sin poder concretar la operación, con el pensamiento centrado en que, si la vendo, lo que me voy a poder comprar.

El problema es que nadie está dispuesto a pagar ese precio. Para que un precio sirva como testigo, debe haber necesariamente dos personas: una dispuesta a vender a ese precio y otra dispuesta a comprar a ese precio.

A esto se suma la dispersión de precios que puede haber incluso entre tasadores profesionales, que en algunos casos marcan diferencias que pueden llegar a oscilar entre el 40% más en una tasación que otra.

Por otra parte, la creciente informalidad del sector inmobiliario en donde muchas operaciones se escrituran a un precio menor del que realmente se realizan las operaciones por la simple cuestión de la evasión fiscal, lo cual hace que no resulte muy efectivo mirar los precios de operaciones concretadas.

Muchas veces criticamos que desde el Gobierno se fijan precios máximos ya que esto termina generando en el futuro que se retraiga la oferta y haya desabastecimiento. Pero también es cierto cuando se da al revés y esto es lo que está sucediendo hoy en el mercado inmobiliario.

¿A que me refiero?

Según informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires en el mes de abril en CABA se hicieron un total de siete escrituras de compraventa, un 99,7% menos que el mismo mes del año anterior. Si, solo siete escrituras en una ciudad como Buenos Aires.

Podría extenderse dentro del contexto de la pandemia como una excepción, pero si ampliamos la mirada a otros meses veremos que no se trata de un fenómeno aislado sino algo que viene dándose en el último tiempo.

En enero de este año (pre-pandemia) las operaciones caían un 31% respecto a igual mes del año anterior. Y si vamos a abril de 2019, caían un 54% respecto de las concretadas en abril de 2018.

Cuando uno mira los inmuebles desde la óptica del inversor, las fuentes de retorno de la inversión son dos. Por un lado, la revalorización de la unidad y su venta a un mayor precio. Por el otro, la renta obtenida a través de los alquileres.

Nos encontramos así ante precios carísimos y rentas bajísimas; esto analizando la evolución de precios en inmuebles y los relevamientos efectuados para determinar el valor del metro cuadrado expresado en dólares para servir como guía.

Con esto se puede observar claramente la tendencia en el largo plazo de la suba en el precio de los inmuebles, lo que sería una verdad creer que lo invertido en ladrillos es una inversión acertada, pero pasando a la renta que se obtiene por alquilar un inmueble nos encuentra en los precios más bajos de la historia si por otra parte sumamos los gastos de mantenimientos de la propiedad, impuestos, dificultades de cobro al inquilino, gastos inmobiliarios, etc…

Para que la renta vuelva al 5,4% anual al nivel del 2017 el valor de venta debería caer en un 67% o el valor del alquiler debería al menos triplicarse.

Lamentablemente en el mundo del revés la renta cayo a menos del 2% anual y los gastos de mantenimientos de la propiedad superaron en algunos casos el 15%, pudiéndose observar el valor de una expensa superando el valor del alquiler.

Ambos extremos resultan difíciles de entender, la brecha distorsiva, lo digo a título personal considero que dado el contexto actual económico resulta muy difícil que el precio de los alquileres llegue a triplicarse, por lo que me parece que la variación más fuerte a niveles de retornos más normales vendrá dada por el lado de la caída en el precio de los inmuebles.

Que decisión debería tomar un inversor inmobiliario?

Un inversor conservador, no debería comprar a estos precios. Esperar a que se provoque el derrumbe de los mismos para obtener una mejor renta de su dinero.

Incluso inversores de perfiles más agresivos podrían intentar vender a estos precios históricamente caros para luego comprar más metros cuadrados o mejores unidades cuando el precio haya bajado.

Claramente poder encontrar a un comprador en estos precios se trata de algo que no resulta sencillo, solamente disponible entre los inversores más fundamentalistas de los inmuebles o que desconocen de otros instrumentos para invertir su dinero.

El interrogante ronda por entonces en: ¿Qué pasa si me convierto en propietario?

Se trata de una de las aspiraciones más queridas: “la casa propia”. No voy a ahondar en el valor emocional y cuestiones psicológicas respecto al valor de ser propietario.

Eso es algo subjetivo y que debe realizar cada persona de manera individual o con los miembros del hogar.

Desde el punto de vista financiero, como vimos en esta nota los inmuebles se encuentran en apenas por debajo de su precio mayor histórico (con tendencia a la baja) y con los alquileres a los niveles más bajos de la historia (en relación con el precio de la propiedad, no con los sueldos). Resultaría ilógico desde el punto de vista meramente financiero que pague un precio de locos por una propiedad que esta próxima a caer, para dejar de pagar el alquiler más bajo de la historia.

Para ir concluyendo la nota; el único vestigio de luz al final del túnel, y siempre hablando de propiedades y no de inversores, podríamos encontrarlo en aquellos que ya tengan un terreno (para no pagar una locura por el) busquen empezar a construir.

Dada la seguidilla de devaluaciones que venimos experimentando en los últimos años; el costo de construcción se encuentra muy por debajo de sus valores históricos (otro factor que contribuirá a la caída de precio de los inmuebles cuando unidades que costaron menos en ser construidas lleguen al mercado para su venta), por lo que se trataría de una decisión inteligente:

“TRATAR de construir; NUNCA de comprar”